A másodlagos hitelpiaci válság
2007-2010
A magas kockázatú adósoknak nyújtott hitelek gyors elterjedése, és az emelkedő ingatlan árak vezettek a pénzpiacok válságához, ami 2007. és 2010. között zajlott
„Nem tudod újrahiteleztetni a házadat? Tárgyald újra!” 2008. ápr. 29 Stockton, California (Photo: Justin Sullivan/Getty Images News/Getty Images)
Miért és hogyan ütött be a válság
A 2007 – 2010-es másodpiaci hitelválságot egy jelentős jelzáloghitel kiáramlás előzte meg, amikor olyan adósok is hitelhez juthattak, akiktől korábban a bankok elzárkóztak, így gyorsan elkezdtek emelkedni az ingatlanárak. Korábban, azok a hitelkérelmezők, akik alacsony saját erőt tudtak felmutatni, és nagyon magas törlesztő részlettel próbálkoztak, vagy a jövedelmi viszonyaik az átlagos hitelezhető szint alatt voltak, csak nagyon ritkán jutottak hitelhez. Ha nem tudtak állami garanciavállalást felmutatni, a hitelintézetek elutasították őket. A magas kockázatú családok, ha tudtak, kisebb hitelt vettek fel a Szövetségi Lakás Hivatal (FHA) garanciavállalásával, akik pedig nem kaptak hitelt, azok lakást béreltek. Ebben az időszakban 65% körül ingadozott azok aránya, akik a saját tulajdonú lakásban éltek. Alacsony volt a hitelt nem fizető adósok száma, a lakásépítések mennyiségét és az ingatlanárakat a háztartások bevételeinek alakulása és a kamatszint határozta meg.
A korai 2000-es években megnyílt a lehetőség a magasabb kockázatú hitelek odaítélésére azoknál a hitelezőknél, akik az egyedi hiteleket egy közös csomagba összekapcsolva adták el a befektetőknek, az ügylet valódi finanszírozóinak. Ezek az új pénzügyi termékek (PMBS = private-label mortgage-backed securities; privát jelzáloggal fedezett értékpapírok) az elvek szerint a kockázatot terítették, elosztották és ezek adták a másodlagos hitelpiac (tehát nem bankok, hanem azok ügynökei) számára a pénzt. Azért tekintették sérthetetlennek ezeket az értékpapírokat, mert – elvileg – biztosítékot láttak az új típusú értékpapírban (az ingatlanok mint fedezet) , vagy pedig azért, mert a köztes értékpapírok viselték a háttérben álló jelzálogok kockázatát (DiMartino and Duca 2007). Mindez sokkal több első-lakás vásárlónak tette lehetővé a jelzáloghitel megszerzését, a lakástulajdonosok aránya növekedett a bérlők rovására.
A folyamat által keletkezett kereslet megemelte az ingatlanárakat, ahol szűkös volt a kínálat, ott az áremelkedés is drasztikusabb volt. Az ingatlanárak emelkedésének a várakozásai még tovább növelték a keresletet és az árakat (Case, Shiller, and Thompson 2012). Azok a befektetők, akik először vásároltak PMBS-eket, ők realizáltak először profitot, mert a még emelkedő ingatlanárak megvédték őket. Amikor a magas kockázatú adós nem tudja fizetni a törlesztést igyekszik eladni az ingatlant, lehetőleg nyereséggel, amiből kifizeti a hitelét; de az is egy lehetőség, hogy a magasabb ingatlanértékre további hitelt vesz fel, és egy darabig így is képes törleszteni. Mivel szinte példa nélküli volt a hosszú és intenzív ingatlanár-emelkedés és a korlátlan hitelkínálat, valamint az új pénzügyi termékeket még soha nem tesztelték, a PMBS kockázatát nem értették meg pontosan az emberek. Részben azért is tűnt el a szemek elől a kockázat, mert a hiteleket minősítő mutatók a lazább, másodlagos piaci mutatórendszeren alapultak, nem pedig a hagyományos, szigorúbban.
A prezi-s ábra a mérgezett termékekről itt tekinthető meg.
Kis türelemre lesz szükség, amíg a prezi betöltődik – szerintem érdemes kivárni!
Először a képernyő közepén található nyílra kattintson, majd pedig a képernyő alján elhelyezett kicsi nyilakkal tud előre, vagy igény szerint visszafelé is léptetni.
Amikor visszajönne erre a weboldalra, akkor a böngészője visszaléptető gombjára (általában balra fent egy vissza nyíl) kattintva teheti meg.
Amikor az ingatlan árak elérték a csúcsot, az eladó ingatlanok száma és az újrahitelezés lehetősége csökkenni kezdett, ami azt eredményezte, hogy elkezdett növekedni a nem fizetők száma, így megnőtt és realitássá vált a konstrukció kockázata a befektetők és a hitelezők számára. 2007 áprilisában a New Century Financial Corp., az egyik vezető másodlagos piaci jelzálog hitelező (valójában hitelközvetítő ügynök cég) csődbe ment. Hamarosan rengeteg PMBS csomagot magas kockázatúvá minősítettek és további néhány ügynök is bezárt. Mivel a kötvényfinanszírozású másodlagos jelzálogpiac összeomlott, befagyott a teljes jelzálog hitelezés, másodlagos és normál banki szinten is. Ez csökkentette természetesen az ingatlanok keresletét, ami meg az árakat kezdte lefelé nyomni, és a további áreséstől való félelem további ingatlan keresleti esést okozott. Akkora lett az ingatlan áresés, hogy a bajba jutott adósok nem tudták eladni az ingatlanjaikat, nem tudták teljes mértékben kifizetni a jelzálog hiteleket még akkor sem, ha már tekintélyes összegeket törlesztettek korábban.
A két, állami támogatással működő hatalmas ügynök cég, a Fannie Mae és a Freddie Mac akkora veszteségeket szenvedett, hogy 2008 nyarán az állam lefoglalta mindkét céget. Korábban ezek a vállalatok az állam lakás-programjával („cél a lakások számának növelése”) azonosulva jelentős mennyiségű PMBS-t adtak el befektetőknek, hogy legyen miből jelzáloghiteleket kihelyezniük, csakhogy most ezeknek az értékpapíroknak az árfolyama meredeken zuhant. Ráadásul még azon is nagy veszteségeket szenvedett el ez a két nagy állami támogatott hitel-ügynök vállalat, hogy komoly eredeti (tehát nem másodlagos) hitelállományt is bevásárolt, vagy garantált, ahol szintén kibontakozott a hitelfizetési krízis.
A fejlemények reakciójaként a hitelezők igen magasra srófolták a bármilyen szintű hitelhez jutás követelményeit, így a lakások iránti vásárlói kereslet szinte totálisan eltűnt. Ahogy növekedtek a hitel-bedőlések, megtöbbszöröződtek a kényszer-eladások, növelve az amúgy is kereslet-hiányos piacon az eladó ingatlanok számát. A helyzetet súlyosbította, hogy a nem fizető adósok kétségbeesett értékesítési hulláma oda juttatta a hitelezőket, hogy hajlandók lettek veszteségeket is bevállalni, ha végre sikerült egy-egy ingatlant eladni, a hitel nagyságrendje alatti áron is.
Ezen a módon a másodlagos hitelpiac összeomlása árcsökkenési spirálba taszította az ingatlanpiacot, majd az egész gazdaságot lefékezte, ami a másodlagos piaci boom-tól erőteljesen növekedett.
Az ingatlan krízis összefoglalva négy féle módon is negatív hatással volt, és felelőssé tehető a 2007-2009 es recesszióért (GDP csökkenés évről évre):
- Csökkent az építőipari kivitelezés
- Csökkent a háztartások vagyona, és a fogyasztása is
- Korlátozta a pénzügyi cégek hitelezési tevékenységét
- A termelő cégek is bajba kerültek: csökkent a tőke beáramoltatási képességük a tőkepiacon (bedőlt a részvénypiac is)
(Duca and Muellbauer 2013)
A válság enyhítésére tett lépések
Az állam több intézkedéssel is próbálta enyhíteni a károkat. A lépések egyik csoportja abba az irányba mutatott, hogy igyekeztek a hitelezőket rávenni, hogy ne minden áron a szerződés bontást, és a végrehajtást forszírozzák, hanem próbálják meg átdolgozni, fogyaszthatóvá tenni a bonyolult jelzáloghiteleket, és finanszírozzák meg a nem legális privát hiteleket is (a magas ingatlanárak idején az emberek egymásnak is kölcsönöztek). Ez valamelyest csökkentette az újraértékeléseket, és elkerülhetővé vált sok kényszerértékesítés. A kongresszus átmeneti adó-hitelt adott a lakásvásárlóknak, ami enyhe kereslet emelkedést hozott az ingatlan piacon és elkezdte fékezni az áresést 2009-ben és 2010-ben. A jelzáloghitelek finanszírozásának támogatása érdekében a kongresszus nagymértékben megemelte a FHA által biztosított jelzáloghitelek maximális nagyságát. Mivel az FHA-kölcsönök lehetővé teszik az alacsonyabb törlesztéseket, az ügynökségek részesedése az újonnan kibocsátott jelzálogokon 10 százalékról több, mint 40 százalékra ugrott.
A FED 2009 elején már 0%-ra csökkentette a rövidlejáratú kamatot és további lépéseket tett a hosszabb hitelek kamatszintjének csökkentése és a gazdaság teljesítményének ösztönzése érdekében (Bernanke 2012). Ez azt jelentette, hogy megkezdte a nagy mennyiségű, hosszú lejáratú államkötvények és jelzálog hátterű, de elsődleges hitelpiaci értékpapírok vásárlását (QE). A továbbra is alacsonyan tartott kamatszint, a bizalom erősítése mind szükséges volt a gazdasági kilábaláshoz. A FED egészen addig vásárolta a hosszú lejáratú értékpapírokat, amíg a munkaerő piac érzékelhetően magára talált, és addig tartotta 0 közelében a rövidlejáratú kamatszintet, amíg a munkanélküliség csökkenni kezdett, és amíg az infláció is alacsony maradt (Bernanke 2013; Yellen 2013). Ezek a lépések és egyéb lakáspolitikai intézkedések – valamint az eladatlan lakások számának csökkenése, több éves minimális új építés után – segítettek stabilizálni a lakáspiacokat 2012-ig (Duca 2014). Ekkor kezdtek el emelkedni újra a lakás árak és az új építések is megindultak, mind kevesebb lett a bedőlt hitelek száma és aránya, 2013 közepén már a nem fizető hitelek aránya leesett a recesszió előtti normál szintre, és az évek óta áhított lakásépítési kilábalás ha visszafogottan is, de megindult.
Fentiek John V. Duca, Federal Reserve Bank of Dallas cikke nyomán készítette és fordította:
Paksy Katalin & Ipper Péter
Bibliography
Bernanke, Ben S., “A Century of U.S. Central Banking: Goals, Frameworks, Accountability,” Speech given at “The First 100 Years of the Federal Reserve: The Policy Record, Lessons Learned, and Prospects for the Future,” a conference sponsored by the National Bureau of Economic Research, Cambridge, MA, July 10, 2013.
Bernanke, Ben S., “Challenges in Housing and Mortgage Markets,” Speech given at the Operation HOPE Global Financial Dignity Summit, Atlanta, GA, November 15, 2012.
Board of Governors of the Federal Reserve Board. “Federal Financial Regulatory Agencies Issue Final Statement on Subprime Mortgage Lending.” June 29, 2007.
Case, Karl E., Robert J. Shiller, and Anne K. Thompson, “What Have They Been Thinking? Homebuyer Behavior in Hot and Cold Markets,” Brookings Papers on Economic Activity, Fall 2012, 265-98.
DiMartino, Danielle, and John V. Duca. “The Rise and Fall of Subprime Mortgages,” Federal Reserve Bank of Dallas Economic Letter 2, no. 11 (November 2007): 1-8.
Duca, John V. “The Long-Awaited Housing Recovery,” Federal Reserve Bank of Dallas Annual Report, 2013.
Duca, John V., John Muellbauer, and Anthony Murphy. “House Prices and Credit Constraints: Making Sense of the U.S. Experience.” Economic Journal 121, no. 552 (May 2011): 533-51.
Duca, John V., and John Muellbauer, “Tobin LIVES: Integrating Evolving Credit Market Architecture into Flow of Funds Based Macro-Models,” Working Paper Series 1581, European Central Bank, Frankfurt, Germany, 2013.
Yellen, Janet L., “A Painfully Slow Recovery for America’s Workers: Causes, Implications, and the Federal Reserve’s Response,” Speech given at “A Trans-Atlantic Agenda for Shared Prosperity” conference in Washington, DC, February 11, 2013.
Written as of November 22, 2013. See disclaimer.